DPE et marché immobilier : un diagnostic déterminant pour les ventes immobilières

Depuis l’entrée en vigueur de sa réforme au cours de l’été 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris de plus en plus d’importance sur le marché immobilier de vente comme de location. L’observatoire permanent du groupe SeLoger sur l’impact du DPE le démontre régulièrement. Le DPE, issu d’une étude technique très riche d’un logement, obligatoire pour vendre ou pour louer, a donc redéfini les comportements des propriétaires, des acquéreurs et des locataires. L’analyse des tendances récentes révèle même que l’efficacité énergétique d’un logement devient un facteur décisionnel aussi important que l’emplacement géographique. Intéressions-nous au cas des passoires thermiques (logements F ou G au DPE) et plus généralement à l’influence du résultat DPE sur les prix de vente.

Ventes immobilières : une migration des passoires thermiques vers le marché de la vente

L’évolution du marché immobilier de vente actuel témoigne d’un phénomène remarquable de redistribution des biens énergivores. Les propriétaires de logements mal classés se mobilisent pour échapper aux obligations de rénovation énergétique, déclenchées notamment par l’indécence énergétique d’un logement destiné à la location. Pour ce faire, ils transfèrent leur bien classé F ou G du marché locatif vers le marché de vente.

Les diagnostiqueurs immobiliers constatent sur le terrain ce phénomène de modification des flux de transactions. Les propriétaires anticipent les contraintes réglementaires par cette voie, ce qui leur permet d’éviter les investissements de mise aux normes énergétiques. On assiste donc à une restructuration fondamentale de l’offre disponible sur le marché.

Au 1er janvier 2025, le marché immobilier de vente comptait près de trois fois plus de passoires thermiques qu’en 2021. Qui plus est, les passoires thermiques attirent tout de même les acheteurs. D’ailleurs, plus le bien est énergivore, plus il est prisé, avec près de 67 % de contacts pour un logement G par rapport à un logement classé D au DPE, toujours selon SeLoger. À l’inverse, le nombre de passoires thermiques sur le marché locatif avait baissé de moitié au 1er janvier 2025 par rapport à 2021.

Le diagnostic de performance énergétique, nouvel outil de valorisation immobilière ?

Par son influence, le DPE a établi une hiérarchie tarifaire claire entre les différentes classes de performance énergétique. Les écarts de prix se sont creusés et ont créé des segments de marché distincts selon la performance énergétique des biens. À titre d’exemple, un bien classé G se vend environ 457 euros moins cher au mètre carré qu’un bien classé D. De plus, son prix de vente est négocié en moyenne à 6 % de moins que le prix affiché sur l’annonce.

Les résultats des DPE définissent donc aujourd’hui des fourchettes de prix spécifiques. Les différences de prix entre un logement performant et une passoire thermique peuvent atteindre un quart de la valeur des biens. Ce nouveau modèle a transformé les estimations immobilières. Quant aux professionnels du diagnostic immobilier, grâce à leur expertise renforcée dans l’interprétation des performances énergétiques, ils peuvent conseiller efficacement leurs clients à propos de la valeur de leur bien.